中古マンション賃貸と利回り
中古マンション賃貸と利回り

不動産投資の利回りとは？
中古マンション投資の利回り
について考えてみましょう。

 　　

利回りとは？

不動産投資を行う時に、ひとつの目安になるのが利回りです。
利回りは投資額に対しての年間利益なのですが、不動産を所有
していると様々な経費が掛かります。
この様々な経費をキチンと把握しなくては不動産投資は成り立ち
ません。
賃貸用にマンション買った後の維持経費を考えて見ましょう。
まず、毎年掛かるものに不動産の固定資産税があります。
そしてマンションの管理費、修繕積立金が毎月必要です。
この管理費と修繕積立金は、賃貸中でも空室時でも所有者が
毎月払い続けなければなりません。
不動産業者に家賃の集金や入居者管理などを依頼するときは、
上記とは別の管理費も必要です。
そして、入居者が入れ替わる時のリフォーム代と突然発生する
修繕費用です。
入居者が故意または、不注意で破損した物は入居者さんにその
費用を請求できますが、破損した物が古い物の時は、その全額
を請求できない事があるので注意が必要です。
火災保険は、もちろん掛けておく必要があります。

利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
・表面利回り＝購入価格＋購入経費／年間家賃収入
・実質利回り＝購入価格＋購入経費／年間家賃収入−維持経費
です。

中古マンションの利回り

中古マンションの方が、高い利回りを期待できます。

なぜなら、中古マンション特にワンルームの価格水準が非常に低いからです。

首都圏の場合、新築のワンルームが約２１００万だとすると、中古は約９２０万円なので半値以下で購入ができます。
一方で家賃は、新築の場合が約９６０００円、中古は６９０００円なので、価格ほどの差はありません。

よって、実質利回りは新築の場合が４％台なのに対して、中古は７％以上の高水準を期待できます。

注意点としては、築10年以上の物件はローンが組みにくく、利回りも考えると現金購入になります。
また、管理や長期修繕が十分で無いと空き室になったり、家賃の引き下げの要因になったりします。
家賃不払いのトラブルがないかなどの事前チェックも必要です。

サラリーマンの節税対策としても有効！

マンションの購入直後は、各種経費、付帯設備の減価償却費などで不動産所得は赤字になるのが一般的です。

よって、給与と赤字の不動産所得を通算することで、所得税が還付されます。

また、相続税の節税効果もあります。

さらに、「相続時清算課税制度」によって、一定の条件を満たす贈与の場合2500万円まで非課税になるというメリットもあります。

家賃の滞納防止に賃貸保証会社を！

賃貸契約には、保証人を付けるのが一般的ですが、保証人が
いれば大丈夫とは云い切れません。

家賃を滞納するような人の身内・友人では、家賃回収は
すんなりいかないものです。

家賃滞納者の対応対処は大変ですし、時間も掛かります。
事情を話しても、あなたのローン借入銀行は返済を待ってくれ
ません。

こんなとき頼りになるのが賃貸保証会社です。

賃貸保証会社は、入居希望者の審査をし、入居者の払う家賃
を保証し、悪質な入居者は退去させ、裁判沙汰になったとき
にも、裁判費用を負担してくれます。

この間の家賃ももちろん保証してくれます。

賃貸保証会社により、家賃滞納などの事故報告の期限、保証
の範囲、保証期間は様々です。

計画的な不動産投資のために、色々調べて良い賃貸保証会社
を見つけましょう。
Copyright (C) 2006　All Rights Reserved.